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今後產權登記 需提供NRST完稅證明

[2017-04-21]

本報記者

 

安省政府表示,凡是在今年4月21之後交接的物業,在產權登記時必須申報NRST,並且在提供完稅證明(由省財政廳出具的帶有編號的納稅收據)或是相關買家可以豁免NRST的證明文件之後,才准許產權登記。非居民投機稅是在原有的土地轉讓稅之外,需額外繳交的稅項。

 

購買甚麼物業要繳NRST?
省府規定,凡外國人或實體在規定繳稅地區購買含有1至6個獨立家庭居住單位(single family residences)的物業,都需要繳稅。舉例來說,含有1個獨立家庭居住單位的物業包括獨立屋、半獨立屋、排屋及共管柏文單位。
購買多過1個柏文單位時,每1個單位算成1個獨立家庭居住單位。含有多個居住單位的物業類型包括雙拼屋、三拼屋至最多六拼屋(duplexes, triplexes, fourplexes, fiveplexes and sixplexes)。購買6個單位以上出租柏文大樓或是農地、商業用地及工業用地人士,則不在繳稅範圍內。
對於住宅與其他用途混合單位,比如商住兩用的混合單位,稅收只依據其中住宅單位的價值核算,例如1棟物業價值100萬元,其中含有1個價值40萬元的單一家庭住宅,其餘價值60萬元的物業為商業用途,購買該物業的外國買家便只需繳交按40萬元核算的稅項。

 

哪些人要繳稅?
按省府的說法,投機稅的納稅主體,是在安省大金馬蹄規定地區購買民用住宅的外國實體(foreign entities),或是需繳稅的受託人(taxable trustees)。
外國實體包括外籍個人,即按加拿大移民法定義不屬於加國公民或是永久居民的個人,以及外國公司。外國公司是指未在加拿大註冊(incorporated),或是在加拿大註冊但被外國人全部或部分控制的公司,除非其公司股份在加拿大上市。此外,根據加拿大稅法界定直接或間接被外國實體控制的公司,也被定義為外國公司。
外國人與本國公民或永久居民合買物業,除非兩名買主是配偶關係,否則不獲豁免投機稅。省府將按合購房屋整棟物業的價值,核算和收繳外國人投機稅。舉例來說,如果4個人合購1棟物業,其中1名買家屬上述定義的外國實體(個人或公司),即使該外國買家只獲得其中的25%產權,外國人買家稅也要按房屋價值的100%來徵收。
省府又規定所有買家共同負有納稅責任,如果其中的外國人買家未能上稅,其他買家有責任繳交稅項,即使其他買家是加拿大公民或永久居民亦不例外。此外,涉及應納稅外國買家的田土產權轉移,即使未經登記,仍將比照現行繳交土地轉讓稅的情況,繳交外國人投機稅。

 

哪些人可獲豁免?
依省府說明,凡是已確定被接受為安省提名移民的外國人,可以免繳該稅項,但物業日後必須是用於購買者自住。依加拿大移民難民保護法取得難民資格,或是被列為「需要保護人士(難民)」的外國人,亦可免繳。
外國人如果與擁有加國公民、永久居民、省提名移民或是難民身分的配偶共同購買物業時,可免繳外國人投機稅。但是如果有上述身分的人士與其外國配偶再加上其他的外國人多人合購物業,則要繳交外國人投機稅。舉例而言,如果1棟物業交易的買家包括本地公民(移民、難民或省提名移民)及其外籍配偶,再加上1名第三方外國人,那麼就不可以豁免。

 

哪些人可申請退還稅款?
省府規定在部份情況下,外國人買家可以申請退還NRST,包括買家在購房之後4年內取得加拿大公民或永久居民身分;外國買家在購置物業之日算起兩年內,在被「安省培訓、學院及大學法案」認可的專上學院(approved institution)就讀全日制課程;或購置物業後,在安省合法連續工作滿1年的外國買家,也可以申請退稅。
為取得上述退稅資格,外國買家必須本人或是與配偶全資擁有該物業,期間必須將物業用於自住。在符合資格後,買家可以憑所要求的輔助資料向政府申請退稅及返還利息。

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